Wycena nieruchomości – co jest brane pod uwagę?

Od czego zależy cena nieruchomości?

Cena nieruchomości jest kształtowana przez wiele czynników. Trzeba je uwzględnić zarówno w sytuacji samodzielnego szacowania wartości nieruchomości, jak i wówczas, gdy wycena jest dokonywana przez specjalistę – rzeczoznawcę.

Wartość nieruchomości we Wrocławiu – 7 czynników mających na nią wpływ:

1. Lokalizacja. Atrakcyjne położenie korzystnie wpływa na kwotę, jaką można uzyskać ze sprzedaży nieruchomości.
2. Kondygnacja. Piętro nie jest bez znaczenia, bo w przypadku mieszkań najmniejszym zainteresowaniem cieszą się lokale usytuowane na parterze.
3. Powierzchnia. Im większa jest nieruchomość, tym wyższa będzie jej cena.
4. Stan prawny. Nieuporządkowane sprawy prawne mogą zniechęcić potencjalnych nabywców i dlatego to kolejny parametr uwzględniany przy wycenie.
5. Standard wykończenia. Użyte materiały i technologie oraz wyposażenie również wpływają na wartość nieruchomości.
6. Otoczenie nieruchomości. Dostęp do terenów zielonych czy bliskość przystanków komunikacyjnych czynią nieruchomość atrakcyjniejszą.
7. Atrakcyjność rynkowa. Nie wszystkie nieruchomości cieszą się takim samym zainteresowaniem na rynku.

Z jakich metod wyceny nieruchomości korzystają rzeczoznawcy?

Nie zawsze wycena nieruchomości dokonana przez właściciela czy nabywcę jest wystarczająca – zdarza się, że niezbędny jest operat szacunkowy. To dokument urzędowy przygotowywany przez rzeczoznawcę. O operat szacunkowy zapyta m.in. bank, który będzie miał udzielić kredytu na zakup mieszkania, domu lub lokalu usługowego.

Aby ustalić wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawcy korzystają z różnych podejść. Jednym z nich jest podejście porównawcze. Ma ono zastosowanie, gdy na rynku istnieją nieruchomości podobne. W ramach tego podejścia wyróżnia się też kilka metod:

• metoda porównywania parami – nieruchomość wyceniana przez rzeczoznawcę zostaje porównana z podobnymi nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu rynkowego,
• metoda korygowania średniej ceny – rzeczoznawca do porównań przyjmuje co najmniej kilkanaście podobnych nieruchomości i kierując się cenami transakcyjnymi oraz warunkami zawarcia transakcji dokonuje wyceny nieruchomości,
• metoda analizy statystycznej rynku – wartość nieruchomości zostaje przez rzeczoznawcę ustalona z zastosowaniem metod używanych do analiz statystycznych.

Kiedy warto zamówić profesjonalną wycenę?

Operat szacunkowy nie jest potrzebny w każdej sytuacji. Jeżeli jednak nie chcesz przepłacić, z pewnością nie zaszkodzi go zamówić. Nie jest to też jedyna sytuacja, gdy operat szacunkowy będzie niezbędny – bez niego bank nie udzieli kredytu hipotecznego.

Zdarza się, że cena transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości jest negowana przez pracowników urzędu skarbowego. To kolejny przykład okoliczności, gdy posiadanie operatu szacunkowego się przydaje – dokument ten potwierdza, że strony transakcji nie zaniżyły wartości nieruchomości, zawierając umowę.